包不包阳台，撕裂了中国所有小区！它会被“开发商统一封闭”终结吗？
中国人微信群三大友尽话题：日记、中医、包阳台。
不论买过多少套房子，多少律师、专家和学者加入过辩论，上演过多少次明争暗斗，包阳台都是各业主群“常吵常新”的话题。
以致于许多人累觉不爱地感叹：一个人最大的成熟，就是从不试图说服别人接受自己的观点。
可以说，包阳台的法律模糊，是撕裂中国城市各族群的最大罪魅祸首。但现在，随着晓风印月、奥邸国际和丹枫四季等“开发商统一包阳台”新盘的出现，似乎有了解决的新思路。
PART 1
穿过小区怒放的杜鹃花，Lisa的笑容逐渐凝固。
她突然察觉，一户邻居的阳台有些异样。原本飘逸的大玻璃栏板消失了，取而代之的是16个小小的玻璃格子，将整个阳台包裹得密不透风。
“去年底刚交付，现在就开始包阳台了？！”Lisa脑中一万头草泥马奔过：这可是挂牌6万+的豪宅呀。
其实，Lisa并不是一个人。从桥西、申花到上塘，你所熟知的几个新交付豪宅，不是已有人已包了阳台，就是小跑在包阳台的路上。
不过，凡有包阳台处，就有Lisa这样的反对者。
包阳台or不包阳台？这个话题或许是当代最强“邻里关系撕裂者”。在漫长的岁月里，两派相互视对方为异端，换在中世纪就要发动圣战那种。
这不是我夸张。前年，蒋村一高端小区业主就在群里发帖约架，邀两派“在楼下草地徒手打斗”。成王败寇，用骑士的方式决定全小区阳台的命运。
在可预见的将来，冲突或许会愈演愈烈。
因为首先，阳台就像手机屏一样，变得bigger than bigger。比如现在98㎡的三房两卫，虽然一直被诟病空间和89㎡一模一样，但许多户型的阳台，还是争气地进化成了双开间。
前几天我们写过的一个98㎡，就有一个6米×1.8米的大阳台，面积超10㎡。以往的89㎡，可能也就5-6㎡左右。
这诱惑，简直难以抵挡有没有？目测又一大波包阳台大军，即将抵达战场。
但另一方面，在曾经那个石材和真石漆流行的年代，外立面通常老陈持重，悄咪咪包个阳台也不会那么醒目。不过现在，时代变了。
“铝板+大玻璃”成了时尚之王，它轻盈摩登，但也更不容侵犯。包上密密麻麻的格子窗后，气场全无。
这也是Lisa义愤填膺的原因： 以前李莫愁被陆展元劈腿也就算了，现在冰清玉洁的小龙女，却要被尹志平玷污，这能忍？
PART 2
从现实来看，包阳台派的气势占据绝对上风。
不久前，口水楼市调查了近1年交付的13个新盘，结果有10个包了阳台，没包的3个分别是绿城梧桐郡甘棠苑、滨江金茂府、信达滨江壹品。不包阳台，仍是绿城和滨江的一张标签。
包阳台的原因，可以列出长长一条清单，比如增加室内使用面积、防灰降噪、防止幼童坠楼……
他们的slogan是“房子是用来住的，不是用来看的”。一个朋友在包了阳台后，直呼“冬天幸福感直线上升”，因为终于不用在瑟瑟寒风中晒太阳了啊。
抵制包阳台的呢，其实也有舒适度的考量：阳台一包，采光和通风就变差了！
上海卫生防疫站曾做过一个研究，阳台封闭的室内，空气中二氧化硫、二氧化氮和一氧化氮的浓度，为开放式阳台的0.4-2.5倍。经历这轮公共卫生危机，人们对通风的喜好可能更上层楼。
包阳台涉及的巨大利益，也更容易让一些灰色操作趁虚而入。此前滨江某小区业主就发现，组织包阳台最热心的带头大哥，原来和中标的施工单位有千丝万缕的关联。
不过他们最大的反制武器是：包阳台对立面的破坏，必然会影响二手房价。
包阳台真会拉低房价吗？一位中介朋友告诉我，在地段、配套相同的条件下，答案当然是肯定的。因为不包阳台的房子，不仅颜值更高，也说明物业管理更到位。
从本质上看，“包”与“不包”，其实是价值观的差异。正所谓“汝之蜜糖，彼之砒霜”。
但现实中，它往往会从理性辩论，演化为情绪宣泄，进而变成一场“扣帽子大赛”。支持包阳台的，批判不包的是“无良投资客”，“见钱眼开”。
抵制派则站在道德制高点，怒斥包阳台打开了潘多拉之盒：“等着看吧，包阳台后就会嫌采光不好，要外挂晾衣架晒衣服，然后就要装雨棚，彻底把小区变成老破小，其心可诛。”
甚至有时，它会触发“阶层敌视”。因为同一小区，往往小户型包阳台的动力更强，大户型可能根本不care阳台的几个平方。
“哼，包阳台就是爱占小便宜。”“切，不想包就去买别墅啊！”
我所见关于包阳台的所有讨论，几乎都被这样的口水淹没。极少见的一条理性讨论，是将目标越过争论，指向源头。它提出的问题是：为何不像晓风印月那样事先包好阳台，避免业主互怼呢？
PART 3
没错，简单干脆的二选一——要么开发商统一包好，要么一律不准包——或许是避免冲突的最佳选择。为什么这么说？
一切要从暧昧不清的法规说起。目前，业主包阳台大致可分为两个阶段。
首先，是交付后至业委会成立前的“自治空窗期”。一些开发商会提前与购房者签定临时管理协议，约定这一时期不得擅自封闭阳台。一旦签字，就有法律效力。
去年，杭州一业主起诉物业强拆自家封闭阳台，结果一二审均败诉。法院认定的依据，就是当时业主签过不包阳台的协议。
那没签管理协议，是否就有了“包阳台自由”呢？
答案是——未必。泽大律师事务所的高丽敏律师告诉我，建筑物外墙属整栋楼中业主的共有部分，所有业主享有共有和共同管理的权利，随意处置容易引发纠纷。
这里划个重点：在第一阶段，若签了协议，肯定不能包。未签协议，也不应随意包，但至于引发纠纷该如何操作，是模糊地带。
所以，若你想正当地包阳台，那最好耐心等等，熬到最关键的第二阶段。
因为在业委会成立后，业主们就能投票，决定是否包阳台了！
成功的大致流程是：占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，报相关规划建设等部门审批。
经批准后，包阳台就获得了合法性。看起来似乎很简单，业主们还在群里对喷什么啊，投个票不就行了嘛！
然鹅，你有没有考虑过这个问题：若刚好2/3业主同意，1/3反对，能强制后者包阳台吗？高律师的答案是“当然不能”。
也就是说，除非真的是“全体业主大团结”，才可能实现统一包阳台（概率可能低于中彩票）。不然即便落实，呈现的外立面也会有星星点点的缺口，犹如美女长了一口“豁牙”。
所有争论又回到原点，打成一个牢牢的死结。
这就像希腊神话中的金苹果事件（Golden Apple of Discord）。据说，管辖纠纷的女神厄里斯曾在一场宴席上，故意留下一个华丽的黄金苹果，上面刻有“献给最美丽的女神”。
结果自认貌美的众神之母赫拉、智慧女神雅典娜和爱神维纳斯，为争夺苹果大打出手，最终引发了特洛伊之战。包阳台法规中的BUG，就是那个金苹果。
要彻底化解，或许只有“开发商统包”一个选项。
PART 4
其实，由开发商“统包”并非“新物种”。
当年的“浙江第一豪宅”武林壹号，就在杭州首创了“半自由幕墙阳台”。它在常规的玻璃栏板外，增加了一道旭格移门。 移门拉开，是传统的开放式阳台（开启面为常规1/2）。
移门关上，里面就是包进来的阳台，外面则是“水晶般高档”的外立面。
现在，江南岸刚售罄的晓风印月和即将上市的丹枫四季，阳台均由开发商统包，用的也是这种高大上的方式。
在武林壹号室内，可看到“半自由幕墙阳台”构造
除了滨江区，炙手可热的运河新城，也走到了“统包阳台”的潮流前线。
像幸福里、璀璨澜庭、运河云庄、沁澜、星创宝龙综合体等几个新盘，均由开发商统一封闭阳台，只是方式没这么风骚。主体是固定大玻璃窗，两侧设置平开窗，样式和普通住宅的落地窗类似。
掰着指头算，近期由开发商“统包”的新盘，已接近10个。
它们事先消解了所有迷雾：签下购房合同，就意味着认可包阳台。接受不了的，就别买。一切安排得明明白白。
这有点像在美国买房时，要事先跟业主委员会（HOA）签一份协议。
协议事无巨细，甚至会有很多匪夷所思的禁令。比如HOA可以规定每家窗帘要用什么颜色、院子草坪不能长野草、宠物能不能生育、阳台上能不能晾衣服……
没错，在他们眼里，晾衣服“是贫民区的标志”，会拉低房价。一个“生活体面”的街区，当然要用烘干机啦。
所以在当地买房前，你必须看清公约。能接受就签字，否则就绕道，去买允许你晾衣服的社区。
上帝的归上帝，恺撒的归恺撒。将矛盾扼杀在摇篮中，是不是很完美？
PART 5
那么问题来了，由开发商“统包”，会成为趋势吗？
讨论这个问题前，得先澄清一个事实——近期杭州几个“统包”新盘，皆非开发商主动为之。要么是因本身为超高层、要么是主管部门为保证区域外立面美观，提出的硬性要求。
历史上由开发商发挥主观能动性的也极少，印象中除了武林壹号，还有金色黎明。当时，滨江为减轻德胜高架干扰，主动为金色黎明沿高架的房源封闭了阳台，用的还是三玻双腔中空玻璃。
是的，我问了一圈开发商朋友，对“统包”普遍热情不高，首要考量自然是成本。“双限”之下，减配都来不及，哪有预算包阳台？
况且还多了一个“交付维权点”，一不小心就惹一身骚，当然能不做就不做。
另一关键背景是，按2018年前规范，阳台验收时若为封闭状态，就要计全面积（开放式阳台算一半）。
直到2018年7月1日， 浙江《建筑工程建筑面积计算和竣工综合策略技术规程》出台（即传说中的“最严偷面积禁令”），才改为无论是否全封闭阳台，均按1/2计建筑面积。
至此，“开发商包阳台”才正式扫清政策障碍，也才有了如今的“统包小高潮”。
那么以后会否有更多楼盘加入？我想肯定会。原因很简单，出于提高城市品位考虑，出让时就规定开发商“统包”的地块，必然越来越多。
还有一些楼盘（尤其刚需盘），面对激烈市场竞争，或许也会主动以此为差异化卖点。
到时，杭州新盘会不会就慢慢演变为“开发商统包”，和“禁止包阳台”两类？
想想看，这样泾渭分明、清清爽爽的画面，还是挺美的。究其实，我们正进入一个“原子化”社会，下至小区包阳台、养宠物，日常吃瓜站队，上至天下大事，都能分化为观点各异的阵营。
微信群等表达渠道的增加，又让口水战变得越发容易。所以才有人说，当代成年人最大的自律，是克制自己改变别人的欲望。
让“包”与“不包”各归其位，就无需担心有人会跳出来破坏大环境，业主群也不用为此互相批斗、撕裂。
你在你的封闭式阳台里岁月静好，我在我的开放式阳台里艳阳高照，多好？
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文∣林小北
编辑∣二叔
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